Wann gilt ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf von Immobilien als echter Vorvertrag und wann entfaltet er die Wirkung eines Hauptvertrages?

Der Vorvertrag ist ein Institut des Schuldrechts, durch das sich die Vertragsparteien verpflichten, künftig einen Hauptvertrag abzuschließen. Er wird verwendet, wenn die Voraussetzungen für den Abschluss des endgültigen Vertrages noch nicht vollständig vorliegen oder wenn die Vertragsparteien den Abschluss des Hauptvertrages bis zum Eintritt bestimmter Umstände oder bis zur Erfüllung bestimmter Bedingungen aufschieben wollen.

Gemäß Artikel 268 Absatz 1 des kroatischen Schuldrechtsgesetzes ist ein Vorvertrag ein Vertrag, durch den die Verpflichtung übernommen wird, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Absatz 3 desselben Artikels bestimmt zudem, dass ein Vorvertrag Rechtswirkungen entfaltet, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrages enthält.

Gerade diese gesetzliche Regelung hat in der Praxis die Frage nach der Abgrenzung zwischen einem echten Vorvertrag und einem Vertrag aufgeworfen, der zwar als Vorvertrag bezeichnet wird, seinem Inhalt nach jedoch bereits die Merkmale eines Hauptvertrages aufweist.

Von einem echten Vorvertrag ist auszugehen, wenn zwischen den Vertragsparteien noch kein endgültiges schuldrechtliches Verhältnis begründet wurde, sondern lediglich die Verpflichtung besteht, den Hauptvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.

Kennzeichnende Merkmale eines echten Vorvertrages sind:

–  die Verpflichtung zum zukünftigen Abschluss eines Hauptvertrages,

–  das Bestehen bestimmter Fragen, die noch nicht endgültig geregelt sind,

–  das Fehlen einer unmittelbaren Verpflichtung zur Erfüllung der Hauptleistungspflichten,

–  das hinausgeschobene Eintreten der Wirkungen des Hauptvertrages.

Der Zweck eines Vorvertrages liegt nicht in der Durchführung des Kaufgeschäfts, der Eigentumsübertragung oder der Zahlung des Kaufpreises, sondern in der Begründung der Verpflichtung, später einen endgültigen Vertrag abzuschließen. Mit anderen Worten ergibt sich aus dem Vorvertrag in erster Linie eine Verpflichtung zum Vertragsabschluss und nicht zur Erfüllung der Hauptleistungspflichten.

Daher kann selbst dann, wenn der Vorvertrag bestimmte wesentliche Elemente des zukünftigen Vertrages enthält, weiterhin von einem echten Vorvertrag ausgegangen werden, sofern einzelne Fragen noch nicht endgültig geregelt sind oder von zukünftigen Bedingungen und Fristen abhängen.

Beispiele für Situationen, in denen ein echter Vorvertrag vorliegt:

– Vereinbarung einer Frist zur Erlangung einer Bau- oder Nutzungsgenehmigung,

– Erforderlichkeit der Bereinigung oder Berichtigung des Grundbuchstandes sowie der Durchführung notwendiger Eintragungen oder Löschungen,

– spätere Festlegung einzelner Elemente des Kaufpreises oder der Zahlungsmodalitäten,

– Abhängigkeit des Abschlusses des Hauptvertrages von der Genehmigung eines Kredits oder der Erfüllung anderer Vorbedingungen.

Andererseits vertritt die Rechtsprechung in bestimmten Fällen die Auffassung, dass ein bestimmter „Vorvertrag“ tatsächlich bereits die Merkmale eines Hauptvertrages aufweist.

Bei der Beurteilung der rechtlichen Natur eines Vertrages analysieren die Gerichte in erster Linie dessen Inhalt und den tatsächlichen Parteiwillen und nicht lediglich die Bezeichnung des Vertrages.

In der Praxis wird daher angenommen, dass ein Vertrag die Wirkung eines Hauptvertrages hat, wenn:

– klar hervorgeht, dass die Vertragsparteien den Kauf und Verkauf bereits verwirklichen wollen und alle wesentlichen Vertragsbestandteile festgelegt haben,

– die Dynamik und Weise der Zahlung detailliert geregelt ist,

– die Übergabe des Besitzes vorgesehen ist,

– eine ausdrückliche Zustimmung zur Eintragung des Eigentumsrechts enthalten ist,

– die Zahlung einer Anzahlung geregelt ist,

– oder der Vertrag bereits teilweise erfüllt wurde.

In solchen Fällen gelangen die Gerichte zu dem Schluss, dass das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien nicht mehr lediglich eine Vorbereitung auf einen zukünftigen Vertrag darstellt, sondern dass der endgültige Vertrag bereits zustande gekommen ist.

Die Rechtsprechung geht dabei von dem Grundsatz aus, dass für die rechtliche Qualifikation nicht die Bezeichnung des Vertrages entscheidend ist, sondern dessen tatsächlicher Inhalt und rechtlicher Zweck.

Mit anderen Worten liegt ein Vorvertrag dann vor, wenn die Vertragsparteien erst beabsichtigen, künftig einen Hauptvertrag abzuschließen, während ein Vertrag als Hauptvertrag angesehen wird, wenn die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bereits endgültig geregelt sind und sich aus dem Inhalt die Absicht einer unmittelbaren Herbeiführung der Vertragswirkungen ergibt.

Deshalb ist bei der Ausarbeitung eines Vorvertrages klar zwischen der Verpflichtung zum zukünftigen Abschluss des Hauptvertrages und den Verpflichtungen zu unterscheiden, die bereits dem Hauptvertrag selbst zuzuordnen sind.

Wenn die Vertragsparteien vermeiden möchten, dass ein Gericht ihren Vorvertrag als Hauptvertrag qualifiziert, empfiehlt es sich, ausdrücklich festzuhalten:
– welche Umstände noch nicht endgültig geregelt sind,
– welche Bedingungen vor Abschluss des Hauptvertrages und innerhalb welcher Frist erfüllt werden müssen,
– sowie dass die Rechte und Pflichten aus dem Hauptvertrag erst mit dessen späterem Abschluss entstehen.

Igor Dlacic odvjetnik, 26.05.2026