Kada se predugovor o kupoprodaji nekretnina smatra pravim predugovorom, a kada već ima učinak glavnog ugovora?

 

Predugovor predstavlja institut obveznog prava kojim se ugovorne strane obvezuju da će u budućnosti sklopiti glavni ugovor. Takav pravni posao koristi se u situacijama kada još nisu ispunjeni svi uvjeti za zaključenje konačnog ugovora ili kada ugovorne strane žele odgoditi njegovo sklapanje do nastupa određenih okolnosti ili ispunjenja uvjeta.

 

Sukladno članku 268. stavku 1. Zakona o obveznim odnosima („ZOO“), predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza kasnijeg sklapanja glavnog ugovora. Nadalje, stavkom 3. istoga članka propisano je da predugovor proizvodi pravne učinke ako sadržava bitne sastojke glavnog ugovora.

 

Upravo je navedena zakonska odredba u praksi otvorila pitanje granice između pravog predugovora i ugovora koji, iako nazvan predugovorom, po svojem sadržaju već predstavlja glavni ugovor.

O pravom predugovoru radi se kada između ugovornih stranaka još nije nastao konačni obveznopravni odnos, nego postoji samo obveza da se glavni ugovor naknadno zaključi.

Karakteristična obilježja pravog predugovora su:

– obveza budućeg sklapanja glavnog ugovora,

– postojanje određenih pitanja koja još nisu konačno uređena,

– nepostojanje neposredne obveze izvršenja glavnih ugovornih činidbi,

– odgođeno nastupanje učinaka glavnog ugovora.

 

Bit predugovora nije u izvršenju kupoprodaje, prijenosu vlasništva ili isplati cijene, nego u stvaranju obveze da se naknadno zaključi konačni ugovor. Drugim riječima, iz predugovora prvenstveno proizlazi obveza ugovaranja, a ne obveza izvršenja glavne činidbe.

 

Stoga se i u situacijama kada predugovor sadržava određene bitne elemente budućeg ugovora i dalje može raditi o pravom predugovoru ako pojedina pitanja nisu konačno uređena ili su vezana uz buduće uvjete i rokove.

Primjeri situacija kada se radi o pravom predugovoru:

– određivanje roka za ishođenje građevinske ili uporabne dozvole,

– potreba sređivanja zemljišnoknjižnog stanja, izvršenje potrebnog upisa ili brisanja

– naknadno usuglašavanje pojedinih elemenata kupoprodajne cijene ili načina plaćanja,

– uvjetovanje sklapanja glavnog ugovora odobrenjem kredita ili ispunjenjem drugih prethodnih uvjeta.

 

S druge strane, sudska praksa u pojedinim slučajevima zauzima stajalište da određeni „predugovor“ zapravo već ima obilježja glavnog ugovora.

Pri ocjeni pravne naravi ugovora sudovi prvenstveno analiziraju njegov sadržaj i stvarnu volju stranaka, a ne sam naziv ugovora.

 

Tako se u praksi smatra da ugovor ima učinak glavnog ugovora kada:

– jasno proizlazi da ugovorne strane već žele ostvariti kupoprodaju, te određuju sve bitne sastojke ugovora

– uređuje detaljno način i dinamiku plaćanja,

– predviđa predaju posjeda,

– sadržava izričitu dozvolu za upis prava vlasništva,

– uređuje plaćanje kapare,

– ili je već djelomično izvršen.

U takvim slučajevima sudovi zaključuju da odnos između stranaka više ne predstavlja samo pripremu za budući ugovor, nego da je konačni ugovor već nastao.

 

Sudska praksa pritom polazi od načela da za pravnu kvalifikaciju nije presudan naziv ugovora, nego njegova stvarna sadržajna i pravna svrha.

Drugim riječima, predugovor postoji kada ugovorne strane tek namjeravaju sklopiti glavni ugovor u budućnosti, dok će se ugovor smatrati glavnim ugovorom ako su prava i obveze stranaka već konačno uređeni i ako iz sadržaja proizlazi namjera neposrednog ostvarivanja ugovornih učinaka.

Zbog toga je prilikom sastavljanja predugovora potrebno jasno razlikovati obvezu budućeg sklapanja glavnog ugovora od obveza koje pripadaju samom glavnom ugovoru.

 

Ako ugovorne strane žele izbjeći mogućnost da sud njihov predugovor ocijeni kao glavni ugovor, preporučljivo je jasno naznačiti:

– koje okolnosti još nisu konačno uređene,

– koji uvjeti moraju biti ispunjeni prije sklapanja glavnog ugovora te u kojem roku,

– te da prava i obveze iz glavnog ugovora nastupaju tek njegovim naknadnim zaključenjem.

 

Igor Dlacic odvjetnik, 26.05.2026